XLCS房产项目全成本测算

产品说明：《XLCS房产项目全成本测算模板》根据西南绿城项目拓展特点，借鉴了绿城、融创、碧桂园、金科、中梁、彰泰等大型房企的全成本测算模板优点和特色，摈弃了大集团一些不尽实用的报表，结合绿城产品类型的配置标准、常规项目的预设条件，着重编制一套全智能化的全成本动态测算模板。只需输入项目的关键性和地方性指标，即可自动输出全套工程、销售、融资、税务、现金流、运营表格。常规需要成本专业人员以及工程/销售/财务等部门配合几天时间才能完成的一个房产项目全成本动态测算表格，现在即使小白也能在几分钟内输入指标来完成。

重要！首先请确保网络连接顺畅，否则将无法使用本模版全部功能，并导致测算成果误差！

1、推荐使用EXCEL程序打开模版文件，本模版采用了多项VBA代码。WPS用的是JS语言可能无法加载或执行，WPS有很多版本，但只有专业版才支持VBA（可以考虑自行下载一个专业版的WPS安装，例如：WPS2019 国家电网专业版、WPS2019 武汉市政务专业版、WPS2019 邮政企业专业版……PS：不推荐在WPS官网下载，因为在那里下载到的，据说都是免费个人版，非专业版，不支持VBA）。
或者下载安装以下WPS的VBA插件程序：
主力下载地址
备用下载地址

2、打开模版文件后，EXCEL会提示“此工作簿包含一个或多个可能不安全的外部源的链接”，请点击“更新”按钮，模版文件将自动链接网络城市库文件更新数据。你也可以进入：数据-连接-编辑链接-更新值，更新城市库文件，并且进入数据-连接-全部刷新，更新所有云数据，保证模版文件的正常使用。
PS：若城市库引用路径错误请检查，进入：公式-名称管理器-查看并修改引用位置为https开头名称的路径设置，或下载城市库文件，保存于模板文件同一文件夹内。

3、XLSM后缀文件名是启用了宏的excel文件，所以你必须启动宏才能完整使用本测算模版。在excel中添加VBA编辑器方法（文件-更多-选项-自定义功能区-主选项卡-开发工具-添加到右侧自定义功能区）；添加项目引用方法：具体操作过程为在excel中：选择-开发工具-Vsual Basic-工具-引用，打开加载文件选择框后，勾选下图这些项目后确定。

XLCS全成本测算模板使用说明

4、通常情况下，你只需打开表2基本指标录入，对项目关键性指标进行录入，对于测算时尚无的数据，可以保持系统默认值，请注意你只能修改绿框的输入单元格，其它单元格通常都有公式链接，相互勾稽关系，关键指标录入后，模版文件会实时生成所有静态、动态全成本测算报表。

5、如果测算条件较详细，你也可以对其它次要指标录入表格进行微调，例如：代建协议约定、当地税收政策、工程指标、配置标准等。

测算模板仅绿色单元格可修改，其余单元格已设定公式模板自动计算，非知晓勾稽关系请勿随意修改！
全成本汇总表编制指引
一、填报思路：
1、模板已按常规条件预设公式，并匹配常规项目取值，对于不确定的绿色项可按默认值暂不修改。
2、填写02基本指标录入表中绿框的测算基本条件，根据项目实情修改关键指标。
3、搜集当地税收、城市配套费等政策及代建协议信息，完成税收政策表/代建协议约定表绿色框指标的填写。
4、根据项目土地获取、控规方案、融资方案、期间费用等资料，完成基本指标录入表/概况表中绿色框指标的填写。
5、根据本地造价指标，调整工程指标表/配置标准表中各产品类型默认的单方造价指标。
6、根据项目定位和绿城限额标准、分期计划等资料，完成配置标准表/全景计划表/标准工期表中绿色框指标的填写。
7、根据开发节奏和工程进度计划等资料，完成表工程支付计划表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
8、根据销售及去化计划等资料，完成销售计划表/回款计划表/监管资金表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
9、逐个检查完善所有报表，可以根据本项目情况对各表中绿色框指标进行调整。完成上述数据填报后，模板会根据常规项目的预设条件自动生成所有报表。
二、面积指标说明：
1、拓展阶段均暂按规划设计方案面积计入。
2、地下车库单独核算，扣除首层投影面积以外的地下室全部计入车库建筑面积；拓展阶段可暂按地下车位数乘以单车位面积   35(㎡/车)计入。
3、首层投影面积以下的地下室按谁使用谁分摊原则，归商业使用的计入商业，归住宅使用的计入住宅，分摊不明确的全部计入住宅。
4、以上指标在关键指标录入表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
三、土地分摊原则：
2、以上指标在关键指标录入表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
四、前期费用：
1、按谁使用谁分摊原则进行拆分。如无法拆分的，按地上可售面积分摊。
2、前期费用中其他项费用须分项列支，注明收费标准及明细。
3、前期费用中可退还部分不计入成本。
4、以上指标在关键指标录入表/工程指标表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
五、工程成本及进度支付计划
1、设计/前期/工程进度及支付计划在工程支付计划表,表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
六、资本化利息/财务费用
1、融资计划在融资计划及利息计算表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
2、项目公司占用股东资金计资本化利息，计息周期至项目公司占用股东资金还清为止，计息利率根据委托方资金情况确定。
七、销售及回款
1、以上指标在销售计划表/回款计划表/监管资金表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
2、样板房精装修工程（含样板房软装）列入工程成本户内精装修成本，售楼中心列入工程成本，样板房临时围挡、销售通道   列入前期工程费用。样板房精装售价低于成本的差价列入销售费用。
3、项目营销费用，代建协议有约定的按代建协议，无约定的按集团营销中心明确的口径核定。样板房运营费用列入营销费用。
八、增值税：
1、以上指标在税收政策表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
2、暂定：本期预缴增值税大于应缴增值税部分，按清算时不可退回考虑，附加税也按不可退税考虑。
九、土地增值税：
1、以上指标在表税收政策表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
十、企业所得税：
1、按照项目当地计税毛利率预缴企业所得税，在税收政策表，表中已按常规设置，绿色框可根据项目情况调整。
2、当年所得税汇算清缴多交企业所得税、土地增值税清缴补交税款需退还企业所得税，根据当地退税可能性考虑是否退税，在表02设置。
十一、持有物业：
1、根据持有物业面积或比例，模板自动计算货值及相应税金。
十一、其他说明：
1、原则上仅修改模板中绿色框部分，非绿色框若有公式链接，严禁修改。

XLCS全成本测算模板使用说明